房地产企业会计财务处理流程(房地产财务管理制度及流程)

取得资产或接受劳务等业务的账务处理 1.采购等业务进项税额允许抵扣的账务处理 一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产,按应计入相关成本费用

取得资产或者接受劳务等业务的会计处理

房地产企业会计财务处理流程(房地产财务管理制度及流程)

   

1.允许抵扣采购等业务进项税额的会计处理

   

一般纳税人购买货物、加工维修服务、服务、无形资产或房地产,应当计入相关费用或者资产金额,借记在途材料或原材料、库存商品、生产成本、无形资产、固定资产、管理费用等科目,按当月认证的可抵扣增值税金额,借记应付税-应付增值税(进项税)科目,按当月未认证的可抵扣增值税金额,借记应付税-待认证进项税科目,按应付或实际支付金额,借记应付账款、应付票据、银行存款等科目。退货的,原增值税专用发票已经认证的,应当按照税务机关开具的红字增值税专用发票进行相反的会计分录;原增值税专用发票未认证的,应当退还发票,并制作相反的会计分录。

   

2.采购等业务进项税不得抵扣的会计处理

   

一般纳税人购买货物、加工维修服务、服务、无形资产或房地产,用于简单的税收计算方法、免征增值税项目、集体福利或个人消费等,进项税不得从销项税中扣除,取得增值税专用发票时,借记相关成本或资产科目,借记应纳税-待认证进项税科目,借记银行存款、应付账款等科目,经税务机关认证后,根据相关的进项税、进项税转出栏和待认证进项税详细科目的会计内容,首先转入进项税栏,借记应纳税-应纳税(进项税)科目,借记应纳税-待认证进项税科目;按照现行增值税制度规定转出时,记录进项税转出栏,借记相关成本或资产科目,借记应纳税-应纳税-应纳税(进项税)科目。

   

3.按规定抵扣购买房地产或在建房地产的会计处理

   

一般纳税人自2019年4月1日以来取得并按固定资产计算的房地产或2019年4月1日以后取得的房地产在建项目,其进项税额可按现行增值税制度一次性扣除。

   

2019年4月1日以后,无论是否满足13个月,都可以扣除以前未扣除的进项税。借记应纳税-应纳增值税(进项税)科目,借记应纳税-待抵扣进项税科目。

   

4.货物等已验收入库但尚未取得增值税扣税凭证的账务处理

   

当一般纳税人购买已验收入库但尚未取得增值税扣税凭证的货物暂估入库时,暂估入库金额不包括增值税进项税。一般纳税人购买劳务、服务但尚未取得增值税扣税凭证的,按比较处理。

   

月底,根据货物清单或相关合同协议的价格进行临时估算。下月初,原临时估算金额用红字冲销。取得相关增值税扣税凭证并经认证后,按相关成本或资产金额计入,借记原材料、库存商品、固定资产、无形资产等科目,借记应纳税-应付增值税(进项税)科目,按应付金额贷记应付账款等科目。

       

5.小规模纳税人采购等业务的会计处理

   

小规模纳税人购买物资、服务、无形资产的房地产,增值税专用发票上注明的增值税计入相关成本或资产,不计入应纳税-应纳税科目。

   

注:提供施工服务的一般纳税人简单纳税,提供施工服务的小规模纳税人取得分包商发票,可以抵扣应纳税额,因此不能直接进入成本。此时,2210802简单纳税-待扣税科目有用。

   

6.买方作为扣缴义务人的会计处理

   

根据现行增值税制度,境外单位或个人在中国有应税行为,在中国没有经营机构的,以买方为增值税扣缴义务人。国内一般纳税人购买服务、无形资产或房地产,按相关成本或资产金额,借记生产成本、无形资产、同一资产、管理费用等科目,按可扣除增值税、借记应纳税-进项税科目(小规模纳税人借记相关成本或资产科目)、应付或实际支付金额、贷记应付账款等科目,按扣缴增值税、贷记应纳税-扣缴增值税科目。实际缴纳增值税时,按扣缴增值税、应纳税-扣缴增值税科目、银行存款科目。

   

注:同小规模纳税人处理简易计税项目。

   

销售等业务的会计处理

   

1.销售业务的会计处理

   

企业销售货物、加工维修服务、服务、无形资产或房地产,按应收或已收金额,借记应收账款、应收账款、银行存款等科目,按收入金额,借记主营业务收入、其他业务收入、固定资产清理、项目结算等科目,按现行增值税制度计算的销项税(或简单计税方法计算的应纳增值税)、应纳税-应纳增值税(销项税)或应纳税-简单计税科目(小规模纳税人应记录应纳税-应纳税科目)。销售退货的,应当按照规定开具的红字增值税专用发票进行相反的会计分录。

   

注:不一定是专用发票。

   

根据国家统一的会计制度确认收入或收益点早于增值税制度确认增值税义务时间点,应将相关销售税纳入应纳税-转售税科目,实际纳税义务转入应纳税-应纳税(销售税)或应纳税-简单纳税科目。

   

【学习与思考】

   

销项二字令人费解,建议修改如下:

   

(1)如果是一般的税收计算方法,根据国家统一的会计制度确认收入或收益点早于增值税制度确认增值税义务时间点,相关税额计入应纳税-转让税(转让税)科目,实际纳税义务转入应纳税-应纳税(销售税)科目。

   

(2)如果是一种简单的税收计算方法,根据国家统一的会计制度确认收入或收益点早于增值税制度确认增值税义务,相关税额计入应纳税-待转税(待转税)科目,实际纳税义务转入应纳税-易计税科目。

   

企业提供施工服务,在向业主办理工程价款结算时,借记应收账款等科目,借记工程结算科目,借记应缴税款-应缴增值税(销项税额)等科目,企业向业主办理工程价款结算时间早于增值税纳税义务发生时间点的,应当借记应缴税款-待转销项税额等科目,增值税纳税义务发生时转入应缴税款-应缴增值税(销项税额)等科目;增值税纳税义务发生时间早于企业向业主办理工程价款结算的,应当借记银行存款等科目,借记预收账款、应缴税款-应缴增值税(销项税额)等科目。

   

案例1

   

建设项目竣工后如何进行增值税会计处理

   

某建筑企业纳税人为增值税一般纳税人,2019年6月承担工程合同8 2019年12月31日竣工结算,结算金额8元 200万元,保修金410万元。向业主开具增值税专用发票7 790万元,保修金410万元未向业主开具发票。

   

问:2019年12月如何处理会计?

   

分析:

   

1.竣工结算时(单位:万元,下同):

   

借款:应收账款 8200

   

贷款:工程结算 7522.944〔=8200/(1 9%)〕

   

应纳税-应纳增值税(销项税)) 643.21

   

〔=7790/(1 9%)×9%〕

   

应纳税-待转税额(待转销项税额))  33.85〔=410/(1 9%)×9%〕

   

2.收到保修金或提前开具发票时:

   

借:应纳税—–待转税额(待转销项税额)) 33.85〔=410/(1 9%)×9%〕

   

贷款:应纳税-应纳增值税(销项税)) 33.85

   

根据增值税制度确认增值税义务发生时间早于国家统一会计制度确认收入或利得时间点的,应纳税额,借记应收账款科目,借记应纳税额-应纳税额(销项税额)或应纳税额-简易计税科目,按照国家统一会计制度确认收入或利得时,按扣除增值税销项税额后的金额确认收入。

   

2.视为销售的会计处理

   

企业在税法上视为销售的,应当按照企业会计准则制度的有关规定进行相应的会计处理,按照现行增值税制度计算的销项税额(或者以简易计税方式计算的应纳增值税额),借记应付员工工资、利润分配等科目,借记应纳税额-应纳增值税(销项税额)或应纳税额-简易计税科目(小规模纳税人应记录在应纳税额-应纳税额科目。

   

3.营改增前已确认收入,然后产生增值税纳税义务的会计处理

   

企业在增值税取代营业税之前已确认收入,但因未产生营业税纳税义务而未计提营业税的,企业应当在确认应缴增值税销项税额的同时减少当期收入;已计提营业税且未缴纳营业税的,在达到增值税纳税义务时,应借记应缴税-应缴营业税、应缴税-应缴城市维护建设税、应缴税-应缴教育费附加等科目,并按调整后的收入计算确定计入应缴税-待转销项税科目的金额,同时减少收入。

   

注:未缴纳营业税或者未缴纳营业税的,在达到增值税纳税义务时,直接按照调整后的不含税收入计算,确定计入应纳税-待转销项税科目的金额,同时减少收入。

   

营业税后,营业税及附加科目名称调整为税及附加科目,计算消费税、城市维护建设税、资源税、教育附加、地方教育附加、房地产税、土地使用税、车船税、印花税、土地增值税等相关税费;利润表中的营业税及附加项目调整为税及附加项目。

   

注:作者增加了地方教育附加和土地增值税。

   

差额税的会计处理

   

1.企业发生相关费用时,允许扣除销售额

   

企业按照现行增值税制度允许扣除相关成本和费用的,按照应付或实际支付的金额,借记主营业务成本、库存、工程建设、应付账款、应付账单、银行存款等科目。(其中,库存科目包括材料采购、原材料、库存商品、开发成本等科目,企业应根据单位业务的实际情况确定。)取得合规增值税扣除凭证和纳税义务时,按允许扣除的税额,借记应付税-应付增值税(销售税扣除)或应付税-简易税科目(小规模纳税人应借记应付税-应付增值税科目)、主营业务成本、库存、工程建设等科目。

       

友情提示

   

与房地产业务业服务也与房地产业务有关,可能会扣除销售额,包括:

   

1. 房地产开发企业中的一般纳税人销售自己开发的房地产项目,采用一般税收计算方法,销售额按当期销售房地产项目对应的土地价格的总价和额外费用计算。销售计算公式:销售=(总价和额外费用-当期允许扣除的土地价格)÷(1 9%)。

   

2. 试点纳税人提供施工服务的,应当采用简单的税收计算方法,扣除支付的分包付款后的余额为销售额。其中,分包付款是指支付给分包商的总价和额外费用。

   

一般纳税人跨县(市)提供建筑服务,选择适用简单税收计算方法的,销售额为扣除支付的总价和额外费用后的余额,按3计算%应纳税额按征收率计算。

   

试点纳税人中的小规模纳税人跨县(市)提供建设服务,销售额为扣除支付的总价和额外费用后的余额,按3计算%应纳税额按征收率计算。

   

3.纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简单的税收计算方法,销售额按5计算,取得的总价和额外费用减去取得土地使用权原价后的余额%的征计算缴纳增值税的收率。

   

4.一般纳税人提供劳务派遣服务,可以选择差额纳税,扣除代理人支付给劳务派遣员工的工资、福利和社会保险和住房公积金后的余额,按照简单的税收计算方法依照5%计算缴纳增值税的征收率。

   

小规模纳税人提供劳务派遣服务,可以选择差额纳税,扣除代理人支付给劳务派遣员工的工资、福利和社会保险和住房公积金后的余额,按照简单的税收计算方法依照5%计算缴纳增值税的征收率。

   

5.提供物业管理服务的纳税人向服务接收方收取的自来水费,以扣除对外支付的自来水费后的余额为销售额,按照简单的税收计算方法%计算缴纳增值税的征收率。

   

若为一般计税,记得用销项税额抵扣科目,若为简易计税,记得用简易计税-待扣税科目。

   

案例2

   

房地产公司在一般税收计算方法下如何进行增值税会计处理

   

a房地产公司将以价税合计一栋楼 经计算,这栋楼对应的土地成本为300万元。

   

问:公司如何进行纳税申报和会计处理?

   

分析:

   

a房地产公司可向m公司全额开具增值税专用发票,即总价税1 000万元。a房地产公司在《增值税申报表》主表第一行按适用税率计税销售额中填售额1000÷(1 9%)=917.43(万元)。

   

填写《增值税纳税申报表附列资料(一)》第10列销项(应纳)税额1 000÷(1 9%)×9%=82.57(万元);第14列销项(应纳)税额填写(1000-300)÷(1 9%)×9%=57.80(万元);并将《增值税纳税申报表附列资料(一)》第14列销项(应纳)税额57.80万元,填报在《增值税纳税申报表》主表第11行“销项税额”栏次中。

   

① 取得土地时的会计处理(单位:万元,下同):

   

借款:开发成本-征地拆迁补偿  300

   

贷款:银行存款 300

   

② 当开发产品销售达到增值税纳税义务时(交付或合同约定的交付时间)会计处理:

   

借款:预收账款 1000

   

贷款:主营业务收入 917.43

   

应交税费——应交增值税(销项税额) 82.57

   

借款:应交税-应交增值税(销项税抵扣)) 24.77

   

借:主营业务成本 24.77(红字)

   

2.金融商品转让以盈亏相抵后的余额作为销售的会计处理

   

金融商品实际转让月底,如有转让收入,按应纳税额借记投资收入、应纳税-金融商品转让应纳税额;如有转让损失,按下月可结转扣税额,借记应纳税-金融商品转让应纳税额、投资收入等科目。缴纳增值税时,应借记应纳税-金融商品转让应纳税额和银行存款。年底,如果本科目有借方余额,则借记投资收入等科目,借记应纳税-金融商品转让应纳税额。

   

友情提示

   

金融商品转让,按销售价格扣除购买价格后的余额为销售额。金融商品转让的正负差额,按损益抵消后的余额为销售额。如果抵消后出现负差额,下一纳税期可以与下一个金融商品转让的销售额结转,但年底仍有负差额的,不得转入下一个会计年度。金融商品的购买价格可以根据加权平均法或移动加权平均法计算,选择后36个月内不得变更。

   

但是,不要认为这是一种简单的税收计算方法,也不要认为这应该是单独的税收计算。应纳税-转让金融商品应纳税额账户余额的月末处理规则不符合增值税申报表的申报规则。根据《增值税会计处理条例》,企业通常不进行会计处理。月底,增值税按应纳税-转让金融商品应纳税额的贷款人余额缴纳。在缴纳增值税时,应进行以下会计处理:

   

借款:应纳税-转让金融商品应纳增值税

   

贷款:银行存款等

   

但这种做法与纳税申报规则不一致。

   

因为在纳税申报表中,金融商品转让应缴纳的增值税计入主表第11栏的销项税。企业当月应缴纳的增值税为销项税-进项税 转出进项税 计算简单税-减税-预缴增值税等步骤,如果按照增值税会计处理规定,账面不能反映进项税,如果当月企业进项税大于销项税,同时应纳税转让金融商品应纳增值税,一方面支付金融商品转让增值税,另一方面,实际会计处理和申报数据不一致。

   

处理建议如下:

   

月底,查看应纳税-转让金融商品应纳增值税科目余额。

   

(1)如为借方余额,则不进行会计处理,并在账外登记;

   

(2)为贷方余额的,将转让金融商品应缴增值税科目余额转入销项税科目:

   

借款:应纳税-转让金融商品应纳增值税

   

贷款:应纳税-应纳增值税(销项税))

   

这样做的原因是,这种会计处理是将转让金融商品应缴增值税科目计算的税费计入销项税额,然后计算本月应缴增值税的进项税额等科目。因此,通过制作此分录,可以将应缴税-转让金融商品应缴增值税还原为应缴税-应缴增值税(销项税)。这样可以保证金融商品转让应缴增值税也可以扣除生成税,与之前的做法一致。

   

由于财税〔2016〕,如果有借方余额,则不进行会计处理〕根据第36号文件,金融商品转让按销售价格扣除购买价格后的余额为销售额。如果抵消后出现负差异,下一个纳税期可以与下一个金融商品转让的销售额相抵消。金融商品转让的损失不能由其他销售商品或提供服务的销售收入来弥补。因此,如果有借方余额,则不予处理,并在账外登记。

   

这样,会计处理与纳税申报一致。

   

变更进项税额抵扣的会计处理

   

因异常损失或变更使用,原计入进项税、扣除进项税或认证进项税,但按照现行增值税制度不得从销项税中扣除的,借记待处理财产损失、应付员工工资、固定资产、无形资产等科目,借记应付税-应付增值税(进项税转让)、应付税-扣除进项税或应付税-认证进项税科目;固定资产、无形资产等不得扣除进项税额的,因变更使用进项税额的,按照允许扣除的进项税额,借记应付税-应付增值税(进项税)科目,借记固定资产、无形资产等科目。固定资产、无形资产经上述调整后,按调整后的账面价值计提折旧或摊销。

       

一般纳税人在购买时已全额计提进项税额的货物或服务转让给房地产在建项目的,应当借记结转后期间的进项税额,借记应纳税额-应纳税额-应纳税额(进项税额转让)科目。

   

问题1  旧房地产项目选择简单的税收计算,不能扣除进项税,但如果获得增值税专用发票,是直接转移进项税,还是直接以税收价格进入成本?

   

答:根据《营业税改征增值税试点相关事项规定》(财税〔2016〕〕36号文件附件2)固定资产、无形资产或房地产,不得扣除或不扣除进项税,使用变更,允许扣除进项税的应税项目,可在使用变更后的下个月按照相关公式计算可扣除的进项税。因此,为避免使用变更,由于增值税专用发票未经认证不能扣除进项税,纳税人取得固定资产、无形资产或房地产专用于简单税收项目,专用发票不扣除或扣除进项税后转移,改变使用时扣除进项税。

   

月末转出多缴增值税和未缴增值税的会计处理

   

月底,企业应将当月未缴纳或多缴纳的增值税从应缴增值税明细科转入未缴纳增值税明细科。对于当月未缴纳的增值税,借记应缴税-应缴增值税(转出未缴增值税)科目,借记应缴税-未缴增值税科目;对于当月多缴的增值税,借记应缴税-未缴增值税科目,借记应缴税-应缴增值税(转出多缴增值税)科目。

   

注:根据上述理解,本科目仅计算一般纳税人的一般计税情况。

   

缴纳增值税的会计处理

   

1.缴纳当月应交增值税的账务处理

   

企业缴纳当月应缴纳的增值税,借记应缴税款-应缴增值税(已缴税款)科目(小规模纳税人借记应缴税款-应缴增值税科目)和银行存款科目。增值税额外抵扣的,借记应缴税款-应缴增值税科目和其他收入科目。

   

2.前期未缴纳增值税的会计处理

   

企业缴纳前期未缴纳的增值税,借记应缴税-未缴增值税科目,借记银行存款科目。

   

3.预缴增值税的会计处理

   

企业提前缴纳增值税时,借记应纳税-提前缴纳增值税科目,借记银行存款科目。月底,企业应将提前缴纳增值税明细科目余额转入未缴纳增值税明细科目,借记应纳税-未缴纳增值税科目,借记应纳税-预缴纳增值税科目。房地产开发企业在提前缴纳增值税后,应从应纳税-提前缴纳增值税科目结转至应纳税-未缴纳增值税科目,直至纳税义务发生。

   

友情提示

   

关键是这句话:房地产开发企业在预缴增值税后,应从‘应纳税-预缴增值税’科目结转到‘应纳税-未缴增值税’科目,直未缴增值税’科目。这是一种比例关系。

   

例如,开发商有三个项目,都有预缴税款,其中一个项目达到了纳税义务,b、c未达到,要配比吗?再进一步,a项目100套房屋,30套达到纳税义务发生时间,70套未达到,需要配比吗?小编认为这个比例虽然难做。详见9.2.4节问题16分析。

   

4.减免增值税会计处理

   

对于当期直接减免的增值税,借记应缴税-应缴增值税(减免税)科目,借记损益相关科目。

   

注:贷记营业外收入。

   

增值税税控制系统专用设备和技术维护费用抵扣增值税的会计处理

   

根据现行增值税制度的规定,企业首次购买增值税控制系统专用设备支付的费用和技术维护费用允许在增值税应纳税额中全额抵扣的,按规定抵扣的增值税应纳税额,借记应纳税额-应纳税额(减免税额)科目(小规模纳税人应借记应纳税额-应纳税额科目)和管理费用科目。

   

注:原来进入管理费,所以还是贷记管理费吧。

   

对小微企业免征增值税的会计处理规定

   

小微企业取得销售收入时,应当按照税法的规定计算应缴增值税,确认为应缴税费。符合增值税制度规定的免征增值税条件时,应缴增值税转入当期损益。

   

友情提示

   

小规模纳税人发生增值税应税销售的,月销售总额不超过10万元(一季度为一个纳税期,季度销售额不超过30万元,下同)的,免征增值税。

   

小规模纳税人销售增值税应税,月销售额超过10万元,但扣除本期房地产销售额不超过10万元的,销售商品、劳务、服务、无形资产免征增值税。

   

适用增值税差额征税政策的小规模纳税人,可以根据差额后的销售额确定是否可以享受本公告规定的免征增值税政策。

   

按固定期限纳税的小规模纳税人可以选择一个月或一个季度作为纳税期限,一旦选择,一个会计年度内不得变更。

   

小微企业取得销售收入时,应当按照税法的规定计算应付增值如果有免征增值税的条件,将相关应缴增值税转移到当期营业外收入。

   

小规模纳税人通常会计处理销售收入 :

   

借款:银行存款/应收账款

   

贷款:主营业务收入

   

应纳税-应纳增值税

   

免征增值税:

   

借:应交税-应交增值税

   

贷款:营业外收入

   

需要提醒的是,城市维护建设税和教育费附加不应在月底或季末计提。

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